一、案例

（2021）最高法民申5725号湖北淮川汽车科技有限责任公司、湖北捷力通汽车部件锻造集团有限公司等建设工程合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

法院观点：淮川公司、捷力通公司2016年3月17日签订的《工程结算协议》约定，淮川公司应于2017年6月1日前支付500万元、2018年1月1日前支付500万元、2018年6月1日前支付500万元、2019年1月1日前支付790万元，淮川公司、捷力通公司认为由此说明应当支付工程款的时间为2014年12月5日，该主张不能成立。华居公司与淮川公司对案涉欠付工程款约定分期履行，属于对同一个债务的履行，最后一期工程款应付之日为债务整体到期之日，二审判决以最后一期工程款应付之日作为工程款优先受偿权起算点，并无不当。

2、若双方对于具体付款时间没有约定或约定不明，在此情形下可以参照《新建设工程司法解释一》第27条内容分不同情况进行讨论。

（1）建设工程已经实际交付的，交付之日为应付款时间，即该日为优先受偿权期限起算点。

（2）建设工程未交付但办理结算的，以提交竣工结算文件之日为应付款时间，自此日起计算期限。

（3）建设工程未交付，工程价款也未结算，以起诉之日为优先受偿权行使期限起算点。

案例：

（2021）最高法民申7245号湖南王老五饮品有限公司、湖南人生饮品有限公司等建设工程施工合同纠纷民事申请再审审查。

二、浅析

（一）建设工程价款优先受偿权相关法律规定

1、《中华人民共和国民法典》第807条“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人约定折价或者请求人民法院依法拍卖工程，但根据工程性质不宜折价或者拍卖的除外。建设工程价款相对于工程折价或者拍卖价款优先支付。”

2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 （以下简称《新建工司法解释一》）  

（1）第36条“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

（2）第37条“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

（3）第41条“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

上述规定将是建筑企业行使和实现建设工程价款优先受偿权的基本法律依据。

（二）建设工程价款优先受偿权行使期限

《新建工司法解释一》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

对于优先受偿权行使期限具体适用旧司法解释6个月或新司法解释18个月的问题，一般应视优先受偿权的履行情况来确定。在《新建工司法解释一》施行前签订的施工合同，如果6个月优先受偿权行使期限已经届满，且履行并未持续至《新建工司法解释一》实施后，仍适用旧司法解释，即行使期限为6个月；如果优先受偿权的行使期限在《新建工司法解释一》施行后未满6个月，则可适用新司法解释，即行使期限为18个月。

虽然《新建设工程司法解释一》中对于优先受偿权行使期限已做出“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的时间节点规定，但对于“应当给付”，实践中依据发包人与承包人之间约定的不同亦存在多种结果。

1、在双方已对付款时间有约定情况下，若合同签订并履行后，工程顺利竣工验收且交付，同时前期已在建设工程施工合同中约定了付款之日，则优先受偿权以合同约定的付款之日起算，当事人若在合同中约定分期支付工程款的，则以最后一期工程款应付之日为起算点。

（三）建设工程款优先受偿权行使范围

1、关于优先受偿权范围相关法律规定

关于建设工程款优先受偿权的范围，早前在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效）中做出了初步规定。《批复》第3条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

本条规定大致圈定了优先受偿权形式范围，但因在实践中，建设工程合同纠纷通常相对复杂，工程价款组合性高，计算类别繁多，单独区分出各项实际支出费用相对较为繁琐，故在《新建工司法解释一》中对于前述条款内容作出相应修改，自正面规定转为反向排除形式。第40条确认：“承包人建设工程价款优先受偿权的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”

国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）第1条第1项的规定“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金”，综上，建设工程款优先受偿权的范围包括：成本、利润、税金，不包括利息、违约金、损害赔偿金。

对于优先受偿权范围是否及于土地使用权价值的问题，最高人民法院民一庭编《民事审判实务问答》第62-63页从立法意义上对其作出了相关阐述“建设用地使用权不是建设工程优先受偿权的客体。由于在我国实行“房地一体主义”,如果承包人行使工程款的优先受偿权对某个建设工程进行拍卖,则建设工程及占用范围内的建设用地使用权是一体拍卖的,那么拍卖的全部款项是不是都可以作为承包人工程价款的补偿,保证其受偿的范围，这是在司法实践中比较常见的问题。要对这一问题作出准确的回答,我们必须结合《民法典》第807条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来进行考察。

《民法典》第807条规定:“发包人未按照约定支付价款的承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由此可知建设工程优先受偿权是法定优先权,原因在于,承包方在整个建设的过程当中,承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中,它的所有投入已经转化为建设工程,与建设工程不可分离。因此根据添附制度的原理,承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。建设用地是建设工程的一个载体,但是承包人对在建工程本身没有任何的投入,或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲,建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体”。

三、结语

在拍卖阶段，即便遵循“房地一体”主义将建设工程及其所附着土地一并拍卖，拍卖成交所得价款也应将工程价款及土地使用权拍卖价款区分，建设工程价款优先受偿权只能对于建筑物的价值部分行使优先受偿权。当然，如果建筑物部分的变现价值无法满足工程款债权的，则未受清偿的工程款债权作为普通债权，同债务人的其他债权对于土地使用权部分有平等受偿的效力。